Ar. Niloy - Invidious

Ar. Niloy

I am an architect by profession, I make videos for social awareness and for those people who are not aware of architecture profession.
I love to share knowledge and exchange ideas , In this channel you can learn about architectural rules, tips and tricks that may be related to Bangladesh context.
I love to travel so you may be also get some travel videos and some funny experience sharing story here.

If you love those video and find those helpful , please do subscribe the channel and give a thumbs up.

Use the Google Form Link for your inquiry : forms.gle/7TtVNUc1CZbX5Nkf8

Business email : myquestion2ar.niloy@gmail.com

View channel on YouTube

Switch Invidious Instance

Videos

Shorts

Livestreams

Podcasts

Playlists

Posts

Ar. Niloy

🏙️ ঢাকার নতুন বিল্ডিং ও উন্নয়ন নিয়ম — সহজ ভাষায় জেনে নিন!

ঢাকা মহানগরে বাড়িঘর তৈরি, জমি ব্যবহার আর উন্নয়নের নিয়মকানুন নিয়ে সরকার বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত নিয়েছে। DAP (বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০৩৫), এর সংশোধনী (ডিসেম্বর ২০২৫) এবং TOD গাইডলাইন (মে ২০২৫) — এই তিনটি দলিলের মূল কথাগুলো সহজ ভাষায় তুলে ধরছি।

📌 DAP কী?
DAP মানে হলো "বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা"। এটি ঢাকা মহানগরের ১৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকায় কোথায় কী ধরনের বাড়ি বা স্থাপনা তৈরি করা যাবে, কতটুকু উঁচু করা যাবে, কতটুকু জায়গা ফাঁকা রাখতে হবে — এসব নিয়মের সমষ্টি। সরকার এটি করেছে যাতে ঢাকা শহরে পরিকল্পিতভাবে উন্নয়ন হয়।

📌 FAR কী? কেন গুরুত্বপূর্ণ?
FAR (Floor Area Ratio) হলো আপনার জমিতে মোট কত বর্গফুট ফ্লোর তৈরি করতে পারবেন তার অনুপাত। সহজ করে বললে, আপনার জমি যদি ৫ কাঠা হয়, আর FAR যদি ৩.০ হয়, তাহলে মোট ১৫ কাঠা সমপরিমাণ ফ্লোর এরিয়া তৈরি করতে পারবেন।
নতুন সংশোধনীতে FAR-এর গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন:

FAR এখন জমির আয়তন অনুযায়ী ভিন্ন ভিন্ন হবে। ছোট জমিতে কম, বড় জমিতে বেশি।
৩ কাঠার কম জমিতে FAR ২.০, ৩-৫ কাঠায় ২.৫, ৫-৭.৫ কাঠায় ৩.০ — এভাবে বাড়তে বাড়তে ২০ কাঠার বেশি জমিতে সর্বোচ্চ ৫.৭৫ পর্যন্ত যেতে পারে।
সড়কের প্রস্থও গুরুত্বপূর্ণ — চওড়া রাস্তায় বেশি FAR পাবেন।
Green building সার্টিফিকেশন পেলে বোনাস FAR ০.৫ পাওয়া যাবে।

📌 এলাকাভিত্তিক নিয়ম (প্ল্যানিং জোন)
ঢাকাকে ৬৮টি প্ল্যানিং জোনে ভাগ করা হয়েছে। প্রতিটি জোনে আলাদা আলাদা FAR ও ঘনত্বের নিয়ম আছে। যেমন — গুলশান, বনানী, মতিঝিলের মতো প্রধান এলাকায় FAR বেশি, আবার প্রান্তিক এলাকায় কম। এটি করা হয়েছে যাতে ঘনবসতিপূর্ণ এলাকায় অতিরিক্ত চাপ না পড়ে।

📌 ভূমি ব্যবহার নির্দেশনা
DAP-তে জমিকে বিভিন্ন ক্যাটাগরিতে ভাগ করা হয়েছে — আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প, প্রাতিষ্ঠানিক, কৃষি, জলাভূমি ইত্যাদি। প্রতিটি ক্যাটাগরিতে কী কী করা যাবে, তার নির্দিষ্ট নিয়ম আছে। যেমন আবাসিক এলাকায় বড় কারখানা করা যাবে না।
📌 সেটব্যাক ও গ্রাউন্ড কাভারেজ

সেটব্যাক মানে বাড়ি তৈরির সময় চারপাশে কতটুকু ফাঁকা রাখতে হবে। এটি আলো-বাতাস ও অগ্নিনিরাপত্তার জন্য জরুরি।
গ্রাউন্ড কাভারেজ (MGC) মানে জমির কতটুকু অংশে বিল্ডিং বসানো যাবে। বাকিটুকু খোলা রাখতে হবে।
আবাসিক এলাকায় সাধারণত ৪০% গ্রাউন্ড কাভারেজ। বাকি ৬০% খোলা থাকবে।

🚇 TOD কী? মেট্রো স্টেশনের আশেপাশে কী বিশেষ সুবিধা?
TOD মানে "ট্রানজিট ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট" — অর্থাৎ মেট্রোরেল স্টেশনকে কেন্দ্র করে পরিকল্পিত উন্নয়ন। সরকার ২০২৫ সালের মে মাসে এই গাইডলাইন গেজেটে প্রকাশ করেছে।
মূল বিষয়গুলো:

মেট্রো স্টেশন থেকে ৫০০ মিটারের মধ্যে "TOD জোন" — এখানে বিশেষ নিয়ম ও সুবিধা প্রযোজ্য।
২০০ মিটারের মধ্যে "TOD কোর জোন" — এখানে সবচেয়ে বেশি অগ্রাধিকার।
৫০০-৮০০ মিটার পর্যন্ত "TOD ইনফ্লুয়েন্স এরিয়া" — এখানেও TOD নীতি অনুসরণ করতে হবে।

TOD জোনে কী কী সুবিধা পাবেন?

বোনাস FAR ০.৫ — অর্থাৎ DAP-তে যে FAR নির্ধারিত আছে, তার ওপরে অতিরিক্ত ০.৫ FAR পাবেন।
অ-আবাসিক ব্যবহারের সুযোগ বেশি — আবাসিক এলাকায়ও দোকান, অফিস ইত্যাদির অনুমতি বাড়বে। যেমন ২০-৪০ ফুট রাস্তায় ২০% পর্যন্ত বাণিজ্যিক ব্যবহার অনুমোদিত।
সাশ্রয়ী আবাসনে বোনাস — কমপক্ষে ৫ ইউনিট সাশ্রয়ী আবাসন রাখলে অতিরিক্ত ০.৭৫ FAR বোনাস।

তবে শর্ত আছে:

জমি ৪০০ বর্গমিটারের বেশি হতে হবে।
পরিকল্পিত এলাকায় ও নিয়মিত রাস্তার ধারে হতে হবে।
জনকল্যাণে অবদান রাখতে হবে (যেমন পাবলিক স্পেস, বাইসাইকেল পার্কিং, চাইল্ড কেয়ার ইত্যাদি)।

৭ ধরনের TOD স্টেশন টাইপ:
প্রতিটি মেট্রো স্টেশনকে ৭টি ক্যাটাগরিতে ভাগ করা হয়েছে — আঞ্চলিক কেন্দ্র (Regional Center), নগর কেন্দ্র (Urban Center), নগর প্রতিবেশী (Urban Neighborhood), প্রাতিষ্ঠানিক (Institution), উপশহর কেন্দ্র (Suburban Center), উপশহর কর্মসংস্থান (Suburban Employment), এবং উপশহর প্রতিবেশী (Suburban Neighborhood)। মতিঝিল হলো Regional Center, বনানী হলো Urban Center, পল্লবী হলো Urban Neighborhood — এভাবে প্রতিটি স্টেশনের চরিত্র অনুযায়ী আলাদা নিয়ম।

📌 ডিসেম্বর ২০২৫ সংশোধনীর গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন:

FAR গণনার নতুন পদ্ধতি — জমির আকার ও সড়কের প্রস্থ দুটিই বিবেচনা করা হবে।
সর্বোচ্চ FAR নির্ধারণের নিয়ম পরিবর্তন — প্লট-ভিত্তিক ও এলাকা-ভিত্তিক FAR-এর মধ্যে যেটি বেশি সেটি সর্বোচ্চ হিসেবে গণ্য হবে।
বন্যা প্রবাহ এলাকার নতুন শ্রেণিবিন্যাস — আগে "মুখ্য বন্যা প্রবাহ" ও "সাধারণ বন্যা প্রবাহ" ছিল, এখন একীভূত করে "বন্যা প্রবাহ অঞ্চল (Flood Flow Zone)" করা হয়েছে।
প্ল্যানিং জোন-ভিত্তিক FAR টেবিল সম্পূর্ণ আপডেট করা হয়েছে।
Transit Oriented Development (TOD) ও Redevelopment-এর জন্য বিশেষ FAR বোনাস।
Transfer of Development Rights (TDR) ও FAR Purchase-এর নতুন ধারণা যুক্ত হয়েছে — এর মাধ্যমে একজন জমিমালিক তার উন্নয়ন অধিকার অন্যত্র হস্তান্তর বা বিক্রি করতে পারবেন।

📌 সাধারণ মানুষের জন্য মূল বার্তা:
১. বাড়ি বানাতে চাইলে — আগে আপনার এলাকার প্ল্যানিং জোন ও জমির আকার অনুযায়ী FAR জেনে নিন। রাজউকের কাছ থেকে সঠিক তথ্য নিন।
২. মেট্রো স্টেশনের কাছে জমি থাকলে — আপনি TOD বোনাস FAR পেতে পারেন, তবে শর্ত পূরণ করতে হবে।
৩. জলাভূমি বা বন্যা প্রবাহ এলাকায় — নির্মাণে কঠোর বিধিনিষেধ আছে। ভরাট করে নির্মাণ অবৈধ হতে পারে।
৪. বড় জমিতে যৌথ উন্নয়ন — একাধিক প্লট একত্র করলে বেশি FAR ও উন্নয়ন সুবিধা পাওয়া যায়।
৫. গ্রিন বিল্ডিং — পরিবেশবান্ধব নির্মাণ করলে বোনাস FAR পাবেন।

⚠️ এই লেখাটি সাধারণ মানুষের বোঝার জন্য সরলীকৃত। নির্দিষ্ট প্লটের ক্ষেত্রে সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে অবশ্যই রাজউক ও সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে যোগাযোগ করুন এবং গেজেটে প্রকাশিত মূল দলিল দেখুন।

স্থপতি নিলয়
৭/৫/২৬

#arniloy #DAP2025 #ঢাকা #মেট্রোরেল #TOD #রাজউক #বিল্ডিংনিয়ম #নগরপরিকল্পনা #FAR #বিধিমালা৮

4 days ago | [YT] | 25

View 0 replies

Ar. Niloy

সবাইকে ঈদুল আযহার শুভেচ্ছা, মহান আল্লাহ রাব্বুল আলামীন আমাদের সবার কোরবানি কবুল করুক, এই কামনায় সবাইকে ঈদ মোবারক।

Ar.Hasan Shahriar Khan (Niloy)
Ar.Shamrose Afrin

2 weeks ago | [YT] | 23

View 1 reply

Ar. Niloy

ছোট্ট কিন্তু যত্ন নিয়ে করা একজনের স্বপ্ন ............

জমি ৪.২ ডেসিম্যাল মান ২.৫ কাঠায় তিন বেড এর বাগান সহ ডুপ্লেক্স ।
Design Consultant: integral design studio
www.studiointegral.com
www.arniloy.net
Ar.Niloy #arniloy #duplex #smallarchitecture

4 weeks ago | [YT] | 81

View 22 replies

Ar. Niloy

সুন্দর একটা বনসাই করার জন্য , একটা গাছের বাধা সৃষ্টিকারী অবাঞ্ছিত ডালের প্রচুর কাটাছেঁড়া করতে হয়, এই কাটা ছেড়ার কারণে গাছের শরীরে অসংখ্য ক্ষতের সৃষ্টি করে। দীর্ঘদিনের চলমান প্রক্রিয়ায় সময়ের সাথে সাথে সুন্দর একটা বনসাই সৃষ্টি হয় আর পুরাতন ক্ষত গুলো ধীরে ধীরে শুকিয়ে আসে।

মজার বিষয় বনসাই যখন তৈরি হয় পুরাতন এই ক্ষত গুলোই গাছের সৌন্দর্যকে আরো বৃদ্ধি করে, ক্ষত গুলোই গাছের পরিপক্কতার প্রমাণ দেয় এবং গাছটিকে দীর্ঘজীবী পুরাতন গাছের রুপ দেয়। ভালো বনসাই গাছের শরীরে এই পরিপক্ক চিহ্ন গুলোই গাছটির নান্দনিক এবং অর্থনৈতিক মূল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করে।

মানুষের জীবনটাও অনেকটা এরকম,জিবনের পথ চলায়, দিনে দিনে আসে পাশের অনেক মানুষ তার প্রয়োজনে বা অপ্রয়োজনে আপ্নার শরীরে , মনে ক্ষত দিয়ে যায়। মাঝেমধ্যে ক্ষত এত গভীর হয় মনে হয় যে জীবনটা তিক্ততায় নিঃশেষ হয়ে গেছে বা যাচ্ছে।

বনসাইচ চর্চা করতে গিয়ে জীবনে একটা জিনিস শিখলাম , মানুষের দেয়া এই ক্ষত গুলোকে সংরক্ষণ করে রাখতে হয়, সময়ের সাথে সাথে এই ক্ষত গুলোই জীবনে পথ চলতে গিয়ে আপ্নার পরিপক্কতার মেডেল হিসেবে গায়ে ঝুলে থাকে।

আজকে এই গাছটা রিপোর্টিং করলাম, রাজশাহী থেকে সংগ্রহ করা । গায়ে অসংখ্য ক্ষত , আশা করি সময়ের সাথে সাথে একদিন সে একটা সুন্দর পরিপক্ক বৃক্ষের রূপ ধারণ করবে।

স্থপতি নিলয়
১৭।০৪।২০২৬

#arniloy #bonsaitree #rooftopgarden #faicus

1 month ago (edited) | [YT] | 19

View 0 replies

Ar. Niloy

সবাইকে বাংলা নতুন বছরের শুভেচ্ছা ,১৭ বছর আগে আজকের দিনে Intigral design studio এর পথ চলা শুরু। দীর্ঘ এই পথ চলায় অসংখ্য শুভাকাঙ্ক্ষী এবং মানুষের ভালোবাসা আমরা পেয়েছি সামনে যাতে একইভাবে এগিয়ে যেতে পারি সেই দোয়া আর অনুপ্রেরণা সবার কাছ থেকে কামনা করছি।

নতুন বছর সবার জন্য আনন্দ আর শান্তির বার্তা নিয়ে আসুক এই কামনায় , শুভ নববর্ষ।

(এবারের নববর্ষের কার্ড আমাদের ছেলে লব্ধের ডিজাইন করা।)

#arniloy #IDS #integraldesignstudio Shamrose Afrin Mouli #ArNiloy Hasan Shahriar Khan
@top fans

1 month ago | [YT] | 11

View 1 reply

Ar. Niloy

2 months ago | [YT] | 17

View 1 reply

Ar. Niloy

বর্তমান ই-কমার্স এবং অনলাইনে্র যুগে, ওয়েবসাইট এবং ওয়েব ডেভেলপমেন্ট রিলেটেড বিষয়গুলোতে মানুষের ব্যাসিক জ্ঞান থাকা অত্যন্ত জরুরী। খুব সম্প্রতি ওয়েব সাইট নিয়ে একটা ব্যক্তিগত সমস্যায় পড়ার পর মনে হল এই বিষয়ে আসলে একেবারেই অজ্ঞ থাকায় বিভিন্ন সমস্যা ফেস করতে হচ্ছে।

এই দেশে কোন বিষয়ে আপনি যদি অজ্ঞ থাকেন , একেবারেই বেসিক জ্ঞান না থাকে, এই অজ্ঞতার জন্য আপনি পদে পদে বিপদে পড়বেন। আমার ইউটিউব চ্যানেলের উদ্দেশ্যই হলো স্থাপত্য নিয়ে মানুষকে ব্যাসিক জানানো ,এরপর মানুষ তার জ্ঞান বুদ্ধি দিয়ে সিদ্ধান্ত নেবে।

যাই হোক, ওয়েবসাইট রিলেটেড তিক্ত অভিজ্ঞতা থেকে মনে হল, নিজেই বোকার মত কেন এই জিনিসটার অজ্ঞতা পুষে রেখেছি!! তাই টানা ৪৮ ঘন্টা ঘাটাঘাটি করে ডোমেনকে কেনা থেকে হস্টিং এবং ওয়েবসাইট ডিজাইন করে নিজের ব্যক্তিগত একটা সাইট তৈরি করলাম।যা বুজ্জলাম, AI এর এই যুগে এই কাজ এমন কোন রকেট সাইন্স না।

বিগেনার হিসাবে সাইট কেমন হলো আপনাদের মতামতের জন্য এখানে দিলাম....

www.arniloy.net

এই সাইট টা দিয়ে আমার সাথে আপনারা সরাসরি কানেক্ট করতে পারবেন ।

স্থপতি নিলয়
৩১.৩.২৬

#arniloy #integraldesignstudio #website

2 months ago (edited) | [YT] | 20

View 0 replies

Ar. Niloy

eid mubarak

2 months ago | [YT] | 12

View 1 reply

Ar. Niloy

দীর্ঘদিন পর এদেশের মানুষ তার নিজের ভোটাধিকার ফেরত পেয়েছে। আজকের নির্বাচনে যেই জয়লাভ করুক গণতান্ত্রিক রাষ্ট্রের সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের ভোটের ম্যান্ডেড নিয়ে ক্ষমতায় আসতে যাচ্ছে।

আমার ফেসবুকে টাইমলাইনে কিছু আওয়ামী লীগের লোকজনকে দেখলাম ভোট বর্জনের আহবান করতে, ১৭ বছর আমাদের সাধারণ মানুষের উপরে জুলুম করে ভোটাধিকার হরণের মাধ্যমে ক্ষমতায় থাকার পরেও গণতান্ত্রিক রাষ্ট্র হিসাবে তাদের অধিকার আছে এই আহ্বানের।

এর মধ্যে এক গ্রুপকে দেখলাম তারা ভোটকেন্দ্রে গিয়ে ব্যালটের নৌকা একে সেখানে সীল মেরেছে ,আরেক গ্রুপ জয় বাংলা লিখে সেখানে সিল মেরেছে।

গত আওয়ামী লীগ সরকারের শেষ নির্বাচনে ভোটকেন্দ্রে ভোট দিতে গিয়ে দেখি আমার ভোট আগের দেওয়া হয়ে গেছে, আংগুলে কোন কালির দাগ নেই দেখিয়ে আমি প্রতিবাদ করার পর আমাকে একজন বলল" দে দে ভাইরে একটা ভোট দিতে দে"!! সেদিন নিজেকে এত ছোট এবং নিম্ন শ্রেণীর একটা মানুষ মনে হয়েছিল যে ভাষায় প্রকাশ করতে পারবো না। রাষ্ট্র আমাকে কিছুই দিতে পারে না অন্তত উনি আমার একটা ভোটের অধিকার সেটাও দিবেনা !! ভয়ে কষ্টে কথাগুলো বলার সে সময় সাহসও জুটাতে পারছিলাম না....

দীর্ঘ সতের বছর পর নিজের ভোটাধিকার প্রয়োগ করতে গিয়ে এই গ্রুপ দের এই কর্মকান্ড দেখে মনে হচ্ছে ১৭ বছর সাধারণ মানুষের ভোটকেন্দ্রে যাওয়াকে বিরত রাখার পাপের প্রায়শ্চিত্ত হিসেবে, তারা হেঁটে অথবা রিক্সা ভাড়া খরচ করে ভোটকেন্দ্রে গিয়ে, ব্যালটে নিজেদের মার্কা একে সিল মেরে সেই পাপের প্রায়শ্চিত্ত করে আসছে।

জেই জিতুক সাধারণ মানুষ হিসাবে ইন্সাফের রাস্ট্র প্রতিষ্ঠিত হোক সেই কামনা করি। ভোট দেয়া আমাদের হক , আমাদের অধিকার , গনতান্ত্রিক রাষ্ট্রর নাগরিক হিসেবে আমাদের এই অধিকার যেন আর কেউ কখনো হরণ করতে না পারে।

এবারে নির্বাচনে বাংলাদেশ জিতুক ❤️

স্থপতি নিলয়।
১২.২.২৬

3 months ago | [YT] | 21

View 1 reply

Ar. Niloy

4 months ago | [YT] | 104

View 8 replies